Kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesi ihtiyacı

Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı hükme bağlanmıştı. Bu sekiz yıl boyunca, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olundu. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde ise, mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmaya devam edildi (TBK Geçici Md 2- Değişik: 4/7/2012-6353/53 md.). Sekiz yıllık yürürlük erteleme süresi 1 Temmuz 2020 tarihinde doluyor. Tekrar bir erteleme olmazsa, yürürlüğü ertelenen Borçlar Kanunu hükümleri 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar kiracısının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesinde fayda vardır.

İşyeri kiralarında yürürlüğe girecek hükümler

Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında yürürlüğe girecek hükümler; 

Kira ilişkisinin başkasına devri

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur. (BK md. 323) Bu düzenlemeyle kiraya verenlerin artık kiracıdan gelecek devir talebini sebep göstermeksizin reddetmeleri engellenmiş olmaktadır. 

Kira sözleşmesinden doğan borçların devamı

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür (BK. md 325). Bu düzenlemeyle kiracıya ikame kiracı bularak makul süreyle sorumlu olmaksızın kiralananı sözleşme bitiminden önce geri verme imkanı tanınmıştır.

Sözleşmenin feshi

Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar (BK md 331). BK madde 264’te ön görülen kira ilişkisinin bir yıldan fazla sürmesi halinde tazminat bedelinin altı aylık kira bedelinden az olmaması düzenlemesi, yeni hükümle birlikte hâkimin takdirine bırakılmaktadır.

Kirayla bağlantılı sözleşme

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir (BK md 340). Uygulamadaki bazı kira sözleşmelerinde; kiraya verenin, kiracıya lisans vermesi ve sahip olduğu taşınmazı ancak bu lisans sözleşmesi varlığını sürdürdüğü müddetçe kiralaması ya da kiralananın ancak bazı ürünlerin kiraya verenden alınması şartıyla kiralanması gibi hükümlerin, kira sözleşmesi ile doğrudan ilişkisi bulunmamasına karşın, ya kira sözleşmesi içerisinde yan edim olarak ya da ayrı bir sözleşme birlikte kiraya verenler tarafından kiracılara dayatıldığı ve kira sözleşmesinin akıbetinin bu bağlantılı sözleşmenin varlığına bağlandığı uygulamada görülen bir hadisedir. Erteleme süresi boyunca, genel işlem koşulu gibi kanundan kaynaklanan sınırlamalar dahilinde, sözleşme serbestisi gereği bağlantılı sözleşmelerin geçerli olduğu kabul edilmekteydi. Yürürlüğe giren hüküm, erteleme süresinin sona ermesinden sonra imzalanan ve kiracının yararı olmaksızın kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan kiracıyı borç altına sokan bağlantı sözleşmeler kesin hükümsüz sayılacağını düzenlemesi getirmektedir. 

Güvence verme borcu

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (BK md 342).

Kiracı aleyhine değişiklik

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz (BK md. 342). Kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağını ön gören bu madde, 6570 sayılı Kanun’un 9. maddesiyle örtüştüğünden erteleme süresi boyunca da herhangi bir değişiklik yaratmamıştır.

Kira bedeline ilişkin anlaşma

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak uyarlama yapılabilir (BK md 344). Mevcut kira sözleşmelerinde yer alan kira bedelinin belirlenmesine yönelik düzenlemeler, yürürlüğü ertelenen hükmün  yürürlüğe girmesiyle hükümde yer alan sınırlamalara tabi hale gelecektir.

Muacceliyet kayıtları ve cezai şartlar

Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir(BK md 346). Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin kayıtlar geçersiz sayılmıştır. Bu nedenle, taraflarının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerde yer alan muacceliyet kayıtları ve cezai şartlar, bu hükmünde yer alan sınırlamalara tabi hale gelecektir.

Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Yürürlük

Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında, TBK’nın kira sözleşmesine ilişkin birtakım hükümlerinin yürürlüğü TBK geçici madde 2 hükmüyle 1 Temmuz 2020 tarihine kadar ertelenmişti. Yürürlüğü 8 yıl süreyle ertelenen hükümler 1 Temmuz 2020 tarihinde yürürlüğe girecektir. Anılan hükümlerin yürürlüğe girmesi gerek 1 Temmuz 2020 tarihinde sonra akdedilecek gerekse 1 temmuz 2020 tarihinden önce akdedilmiş işyeri kira sözleşmelerinde önemli değişiklikler meydana getirecektir. Bundan dolayı, 1 Temmuz 2020 tarihine kadar kiracısının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesinde fayda bulunmaktadır.